On dit souvent lorsque « l’immobilier va tout va » mais cette phrase paraîtrait aujourd’hui presque utopique tant le marché est en chute libre. Les taux d’intérêt explosent, l’inflation flambe si bien qu’acheter un logement n’est plus un rêve accessible.
Un constat terrible aux raisons multiples.
La production de biens est insuffisante face à la demande et les projets de construction sont à l’arrêt. Ainsi, les entreprises dans la promotion immobilière licencient par manque d’entrées d’argent. Selon la FPI (Fédération des Promoteurs Immobiliers) les réservations de logements neufs ont connu une baisse de 30 % en un an. Plus de 150 000 emplois sont menacés dans le secteur des bureaux d’études. Pascal Boulanger, président de la FPI, affirme que : « S’il devait y avoir un danger cela concernant davantage les promoteurs intermédiaires, qui sont indépendants. Souvent seuls au capital de leur société ils ont un grand nombre de produits à l’offre et ces produits sont stoppés ».
Conséquence, une véritable crise de l’emploi. Non seulement dans le domaine de l’immobilier, mais aussi dans le monde du BTP avec de moins en moins de projets de constructions et de plus en plus de propriétaires démunis face aux rénovations trop coûteuses. Entre 250 et 500 euros le mètre carré en moyenne. Et comme si cela ne suffisait pas, une vraie urgence pour les logements sociaux, les demandes sont en hausse alors qu’on tend à une baisse de production. Fin 2022, 2,42 millions de ménages en France étaient en attente. Quand l’immobilier ne va pas rien ne va.
Comment en est-on arrivé là ?
Depuis fin février 2022 et le début de la guerre en Ukraine, les institutions monétaires comme la Banque Centrale Européenne ont commencé à augmenter leur taux d’intérêt afin de lutter contre l’inflation. Aujourd’hui, la conséquence directe dans le secteur de l’immobilier c’est qu’il est beaucoup moins intéressant d’acheter. En effet, les taux d’intérêt d’un emprunt bancaire pour acheter un logement s’élèvent à 4 % au minimum. C’est-à-dire qu’un jeune couple, un ménage modeste voire un ménage de la classe moyenne, ne pourra pas rembourser ce prêt. Ainsi, les crédits accordés baisses drastiquement. Charles Marinakis, président de Century 21 France, exprimait au micro de France Inter : « Le logement c’est la première dépense des Français, c’est à peu plus de 30 % de leur budget ». De plus, même les entreprises ne sont plus intéressées pour acquérir des lots de logements puisque le neuf ne se vend plus.
Et les premières firmes touchées ce sont les promoteurs immobiliers et les constructeurs.
En effet, un promoteur a besoin d’atteindre un certain nombre de réservations, de ventes (entre 30 % et 40 %) avant de commencer les constructions afin de rassurer ses partenaires financiers. Cependant, comme acheter un bien neuf est devenu trop onéreux, les projets n’arrivent plus à se concrétiser.
Par effet de boule de neige, le secteur du BTP est impacté par le manque de construction. Selon la Fédération Française du bâtiment, plus de 150 000 emplois sont menacés via la crise du logement. Cela touche également les constructeurs de maison individuelle qui se doivent de mettre la clé sous la porte tout en laissant des chantiers non terminés. Des familles se retrouvent avec un toit prenant la pluie. Un vrai naufrage.
Alors, est-il plus intéressant de louer que d’acheter ? Du côté du locataire, financièrement c’est plus abordable, effectivement, mais ce n’est pas la solution pour autant. Du côté propriétaire la vie se complique. Depuis le début de l’année avec la loi « Climat et Résilience » les logements sont soumis à un classement énergétique de A à G. L’objectif est de supprimer les habitations mal isolées. En 2023, les domiciles classés « G » devront obligatoirement être rénovés si les propriétaires veulent continuer leur location. Puisqu’en effet, dès 2025, il sera interdit de louer ces passoires thermiques. Une seule issue pour les locateurs : la rénovation de leurs abris.
Ainsi, avec la mise en application de cette loi le marché de la location « classique » diminue. Par conséquent, les propriétaires se mettent à louer leurs biens via des plateformes comme Airbnb ou Booking puisque le risque d’interdiction de location ne s’applique pas à la location touristique. Cela crée davantage un déséquilibre entre l’offre et la demande qui, elle, a augmenté de 54 % en 2022 au sein du marché de la location.
L’effet boule de neige continue puisque l’urgence se fait dans les logements sociaux. Le rythme de construction ne s’effectue pas assez vite face à une demande en hausse. De plus en plus de personnes sont en attente avec la baisse du pouvoir d’achat et de l’appauvrissement de la population. Ces mêmes demandeurs où est-ce qu’ils se logent en attendant ? Chez des amis ? De retour chez les parents ? Ou bien dans la rue ? Selon la Fondation Abbé Pierre, 330 000 personnes sont sans domicile en France en 2023 et au total 4,15 millions d’individus seraient mal logés.
Les acteurs de la profession immobilière alertent et dénoncent un déni du gouvernement. La suppression du prêt à taux zéro pour 80 % de la population, les rénovations des passoires thermiques trop chères, le logement social mis à l’écart…
Quand l’immobilier ne va pas rien ne va.
